신축 강의는 갓물주님의 '갓물주의 건축이야기'를 통해 진행되었다. 토지 매입부터 건축까지 현실적으로 도움이 되는 내용도 좋았지만, 오랜 기간 준비를 통해 꿈을 이뤄내는 모습에서 또 한번 많이 배웠다. 그리고 임장의 중요성도 다시 한번 깨달을 수 있는 좋은 강의 였다.
갓물주의 건축이야기
| 4층 | 복층 주인 세대 | |
| 3층 | 투룸 | 쓰리룸 |
| 2층 | 투룸 | 쓰리룸 |
| 1층 | 상가 (화장품 가게) | |
About 갓물주
2011년 상가 주택 소유에 대한 간절한 마음으로 시작
토지 구입
첫 토지 매수 매도 경험은 2014년 충남 당진에 '석문국가 산업단지'
해당 토지 거래를 통해서 실제 토지 거래는 LH에서 토지 명의 변경 절차를 통해 이뤄지는 것을 확인
양주 옥정신도시 R6를 매입한 이유
아파트로 둘러싸여 있는 항아리 상권이고, 주변 상업지역과도 인접
토지 선택 이유(동그라미 위치)
화살표가 차량 진입 가능 통로로 차가 들어와서 머물 수 있고 코너임(입구는 주차 불가)
건축하기
지주들과의 네트워킹
허허벌판이지만 자주 땅을 보러가서 지주들과의 네트워크를 형성
지주들을 통해 건축허가 변경 계획을 듣고 건축허가를 미리 받음(네트워킹의 중요성)
주차장폭 2.3m -> 2.5m 확대 시행(2019.3월) 전
건축허가 유효기관 2+1년
즉, 건축허가 후 3년 이내에 착공계를 내면 건축허가는 유효함.
착공계 제출 후 유효기한 없음
시공사 선정
옥정 R6 이미 건축한 건축주들에게 Reference Check 후, 3곳의 시공사 대표 면담
3곳의 다른 지역 시공사 대표 면담
준공 후, 신속한 하자 보수 등의 이유로 R6내에 상주하고 있는 시공사 중에 선택하기로 결정함.
지주클럽 내 2명의 지주들이 이미 건축 후 100% 만족은 아니지만 90% 이상 만족한다는 시공사 대표님과 건축하기로 결정함.
자재비, 인건비 상승에 따른 건축비 추가 요청 → 트러블없는 흔쾌한 수락으로 좋은 관계 유지
Finance
투입비용
한달수입
수익률
토지를 싸게 매입했기 때문에 높은 수익률을 올릴 수 있었음
한달 건물 관리비
첫 건축주님께 드리고 싶은말
토지 구입시 해당지역에서 최소 '중상' 이상 입지의 토지를 구입
2,3,4층의 수입은 거의 비슷하다.
1층에 어떤 상가가 들어와 월세가 얼마나 형성되는지가 건물의 가격을 결정한다.
토지 구입전 반드시 건축사에게 가설계등의 문의 후 매수하기
땅마다 죽은땅이 있는데 이 비중을 줄이기 위해서 꼭 문의 하자.
시공사 선정시 Reference Check는 필수
해당지역에서 이미 건축을 진행했고 향후에도 건축을 진행할 업체를 선정하는 것이 좋음.
건축 후 하자 처리나 유지보수 측면에서도 좋다.
방 쪼개기 등의 불법은 절대 금지
이행강제금을 복구할때까지 매년 내야한다.
간절함으로 반드시 건물주 될 수 있다.
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