성정길 토지쌩기초 4기 2주차 강의-공장투자

공장 투자

토지투자를 위해서는 산업에 대한 이해가 필요

토지 많이 쓰는 제조업에 대한 이해가 필요하다.

공장 수요는 몰리게 된다.

 

그림에 있는 IC 근처는 공장 투자로 괜찮다.

성정길TV 토지쌩기초

공장 투자 시 참고 사항

공장이 많은 곳 땅은 공장 수요나 집 수요가 있어서 괜찮다. (예시, 팔탄면)

공장투자는 서탄면도 추천한다.

10억대 공장이 인기가 많다.

동력도 높으면 좋다.

호이스트가 달려 있으면 좋다. (경매)

공장도 신축이 인기가 많다.

공장 투자 시 주의 사항

임대(공실)가 너무 많이 나와있으면 조심하자.

도로 사정도 중요하다.

폐기물은 꼭 확인하자. (폐공장이면 주변에서 폐기물을 다 버린다.)

가능하면 폐공장보다는 운영 중인 신축 공장으로 투자하자.

공장 경매 수익률 계산 예시

20억에 낙찰받는 다고 가정하자.

16억 정도 대출 나올 것이다. (내 돈 4억 들어간다.)

- 이자 5%라면 년 8천만원 이자 (월 666만원)

- 주변 임대료 수준을 알아야 한다.

평단 2만원 임대료라고 치면, 월 1300만원

보증금 1.5억 / 월 1300만원

 

년 임대료 1억5천6백만원 - 이자 8000만원 = 7600만원

년 : 7600만원 수익

 

투자한 금액 2.5억 

수익률 30%