성정길 경매쌩기초 3주차 강의

성공학

 

진지하게 생각해보자. 죽기 전에 꼭 한번 해보고 싶은 것!

그리고 최대한 빨리 한번 이뤄보자.

 

모난 돌이 정 맞는다.

하지만 정 한번 맞아보지 못한 돌은 얼마나 하찮은가?

 

오직 나만을 위해서 살자.

희생에 대한 기대심리를 버리자.

내 인생의 주인공, VIP로 살아보자.

세상에 나보다 중요한 건 없다.

반드시 주인공으로 살아야 할 의무가 있다.

 

내가 주인공인 프로젝트를 해보자.

그러면 자존감이 올라갈 것이다.

자존감이 낮은 부자는 없다.

 

버킷리스트 그 중에 지금 당장 할 수 있는 딱! 한가지를 바로 해보자.

 

딱히 버킷리스트가 없다면 1~6번 중 하나 도전 해보자.

 

일단 벌리고 지르면 다 수습하게 되어 있다.

일단 지르고 과정을 즐기면 결과는 보너스다.

 

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법인특강

 

법인은 무엇일까요?

자연인

진짜사람

법인

서류상 사람. 법으로 만들어진 사람

종류

주식회사, 재단법인, 유한회사 등

목적

수익추구, 이윤창출

 

주식회사

주식회사의 목적

이윤추구

부동산 명의자 (2017년 정도 부터 유행)

법인을 내는 이유

개인사업자

→ 매출 증가, 수익 증가, 세금 증가(일반과세, 1억이 넘으면 40%)

→ 개인사업자는 성실신고 대상으로 5억 이상 넘어가면 이점이 없어진다.

→ 그래서 법인을 설립

→ 대표로 월급을 받음

→ 수익 2억까지는 법인세 10%

부동산 명의를 위한 법인

과밀억제권역 밖에 설립 추천 (취등록세 중과를 피하기 위해)

 

과밀억제권역내에서 설립한지 5년 이내의 법인이

과밀억제권역내의 부동산 취득시엔 등록세가 3배 중과된다. (취등록세 4.6% → 9.4%)

예시)

법인 위치	법인 설립 기간	법인 부동산 취득 위치	취,등록세
서울(과밀억제)	5년 미만	성남 오피스텔 (2억)	1880만 (9.4%)
용인 처인구	5년 미만	서울 오피스텔 (2억)	920만(4.6%)
서울(과밀억제)	5년 이상	서울 오피스텔 (2억)	920만(4.6%)

 

법인으로 부동산 취득시 등록세 중과를 피하는 3가지 방법

과밀억제권역 밖에 법인 설립 (현실적으로 가장 추천)

과밀억제권역 밖의 부동산 매입

법인 설립 후 정상영업 5년 후 매입

 

과밀억제권역 밖에 주소지를 얻는 방법

1. 우리집이 과밀억제권역 밖이다.

    → 우리집으로 본점을 하면 된다.

         - 자가소유 : 무상임대차 계약서 작성.

         - 임대로 있다 : 무상전대차 계약서 작성. (임대인의 동의가 필수)

         - 사업자등록 시 목적에 전자상거래를 넣자.

2. 비상주 공유오피스(소호사무실)

→ '비과밀지역 비상주오피스'로 검색

사업자 등록

사업자등록 시 목적을 최대한 많이 넣자.

자본금은 천만원 ~ 3천만원

이익이 안날 것으로 예상되면 3천만원 정도로 하자.

완전 자본잠식(자본금 0원)이 되면 대출이 불가능하다.

 

사업의 종류

신고제 : 통보

허가제 : 허락요구

 

사업의 종류 추천

업태 : 서비스업, 도소매업

종목 : 경영 컨설팅업(지산 입주 가능), 전자상거래 (집에서 법인 가능)

 

지식산업센터

입주가능업종이 있다. (제조업, 지식산업 등)

유튜브 사업자 종류

지산은 아무나 임대 놓기 어렵다. (장점,혜택)

지산 입주가능업종

- 지산취득시, 취등록세 50% 감면 (4.6% -> 2.3%)

대출한도 90%

 

사업은 하지 않고 임대를 하는 경우

1. 최초 매입 시 사업자(1인 미디어 콘텐츠 창작자)를 등록하고, 실사용 목적으로 대출 90%로 매입한다

2. 3~6개월 후 폐업

3. 임차인 구하기

 

지산은 서울, 지하철역 가까운 곳이 좋다.

서울 지산 선호도 순위 (수익률은 역순)

1. 성수

2. 문정동(송파)

3. 영등포

4. 가산/구로 (실사용, 수익률 측면은 가산/구로)

 

예시) 2021타경101670

1. 네이버 부동산 월세 참고

3.7억 매입 / 세금포함 3.8억

→ 대출 3.2억, 이자 5% (1600만/년)

→ 2000/170 임대

내돈 6000만 - 보증금 2000만 = 실제 투자 4000만

수익률 = (170*12-1600)/4000 = 11%

 

2. 네이버 부동산 매매 참고

공실이 너무 많으면 투자하면 안된다.

 

지산 투자 시 참고사항

1. 서울은 더 이상 지산이 수익형이 아님

- 시세차익형 (즉, 수익률 안나옴)

2. 서울이 아닌 지산은 조심할 필요가 있음 (서울도, 역세권 위주로만)

3. 조사를 열심히 하고 쿨매가 있으면 사고, 없으면 기다린다.

 

주거용 부동산

전입신고가 되어 있으면 주거용으로 보면 된다.

법인명의 매입시 세금(취등록세, 양도세, 종부세)

재산세는 동일

 

법인 명의로 주택을 사고 싶은 경우

공시가 1억 미만은 괜찮다.

공시가 1억 초과는 취등록세 12%, 종부세 (1채 3%, 2채이상 6%)

종부세 공제 없음

 

사실 법인으로 주택 매입시에 가장 무서운 건 종부세다.

1억짜리 집도 매년 300만원

1억짜리 집 세채면 매년 1,800만원

 

 

법인으로 주택을 사는 사람은 대부분 단타

예시)

4월 계약, 잔금 6/1 이후

매돈 잔금 다음년 5/31 이전

 

단타 매도 시에는 법인이 유리 (추천은 아님, 매도가 어려운 시기)

개인인 경우 1년 이내 매도 시 양도세 70%

법인인 경우 1년 이내 매도 시 양도세 30%

 

 

부동산매매사업자(개인사업자)

주택 85초과시 건물부분 부가세

양도세 중과에서 제외됨

종합소득세 세율 적용

 

법인의 장점

양도세가 아닌 '법인세'를 낸다.

즉, 비용 계상을 하기가 용이하다.

부동산 복비, 인테리어비, 인건비, 식비, 온라인쇼핑, 차량 리스비, 유류비, 접대비 등등

예시 1)

개인

매수 1.5억 → 매도 2억 (과세표준 5천만원)

법인

매수 1.5억 + 비용 (3천만) -> 매도 2억 (과세표준 2천만원)

비용(복비,인테리어,인건비,식대,교통비 등)

개인은 비용계상 어려움

 

예시 2)

개인사업자

순익 1.3 - 세금 4천

= 남은 9천만원은 내돈

 

법인

순익 1.3억 - 대표자급여 3천 - 비용처리 3천

= 7천만에 대한 법인세 10%인 700만원

남은 6천만원은 내돈이 아님 (마음대로 쓰면 안된다. 횡령. 답답할 수 있다.)

 

현실적 조언 (돈을 잘 벌때)

법인 : 개인 = 9 : 1 (실제 사업인 경우)

명의만 필요한 경우는 의미는 없다. 

 

부가세 면세법인

 

법인 등록

등기

돈이 든다.

법인주소변경, 대표자주소변경, 이사해임, 대표이사중임 → 등기 필수! (벌금 있음)

셀프등기 : 보안토큰 추천

등기 - 셀프 : 4~5만원, 대행 : 20만원

팁

해임등기, 변경등기 등등 모든 등기는 등기비용이 든다. (대략 4만원)

한번에 하는게 비용 절약에 유리 (목적, 중임등기, 감사해임등기 등)

 

사업자등록

무료, 금방 된다.

 

법인 경매 입찰

대표자 + 도장 + 등기사항전부증명서

대리인 + 위임장 + 인감도장날인 + 법인인감증명

 

법인 설립

법인 설립 방법

셀프 법인설립 (인지세 등 20만)

법무사에게 의뢰 (+27만)

헬프미 의뢰 (비대면 온라인) : 정관 hwp로도 요청 (추후 셀프 수정 가능)

 

법인 설립 본점 주소지 필요

도소매업 전자상거래 : 본인 집 가능

개인소유 : 무상임대차 계약서 가능

전월세 : 법인에게 무상전대차 계약 (임대인의 동의서가 필요함)

법인소유 부동산 가능

법인 : 임대인 임대차계약 가능

 

법인 본점주소지

공유오피스 이용 가능

- 비상주 : 월 3~5만원

- 용인, 화성, 김포, 남양주 등

지방이나 과밀 외 지역

- 본인집으로 '전자상거래' 일단 설립

- 추후에 사업자에 종목 추가 가

 

필요한 사람

주주 : 누구나 가능함

사내이사 : 겸직금지 조심 (무급 가)

감사 : 일단 설립때 필요 → 해임

예시)

주주 : 본인 100%

대표 : 본인

감사 : 아내 (바로 해임) → 편하다

 

법인 기장

법인 사업자는 기장(복식부기)이 반드시 필요함

기장(매달), 조정(매년, 법인세 신고)

 

복식부기 (기장 / 세무신고)

세무사 사무실 의뢰 (월 11만 ~ 16.5만) - 조정료 별도

셀프 신고 가능 (온라인도 있음)