성정길 경매쌩기초 2주차 강의

성공학

변화(성장)

의지력에 기대서는 불가능하다.

시스템을 만들어야 한다.

시스템의 핵심은 사람이다.

주변 사람을 바꾸면 인생이 바뀐다.

 

인생을 바꾸는 3가지 방법

팔로우 (Follow)

동행 (Company)

리드 (Lead)

 

 

부정적 이야기를 하는 사람과는 멀리하자.

친하고 싶은 사람들과 적극적으로 만나자.

 

더 좋은 분을 가까이에 두는 가장 좋은 방법은 내가 더 성장하고 발전하는 것이다.

그들은 좋은 마인드를 갖고 진취적인 사고를 하는 당신을 가까이에 두고 싶어 한다.

 

주변 사람들을 성공하는 사람들로 바꿔야 무엇이든 꾸준히 할 수 있다.

꾸준히 매일 하자.

부동산은 꾸준한 발품 팔기와 부동산 방문이 중요하다.

 

내가 꾸준히 하고 매일 하는 것을 알아줄 사람이 필요하다.

이런 시스템을 갖추면 고수가 되고 돈을 버는 건 너무 당연하다.

 

조급함은 내려놓고 즐거운 마음으로 해야 계속할 수 있다.

 

의지력에 기대지 말고 강제성(시스템)을 만들어야 한다.

가장 강한 강제성은 리드하는 것이다.

 

인생에서 원하는 방향이 같은 분들을 리드해 나간다면 강제성과 성공은 보장되지 않을까?

 

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경매 조사

 

적당한 물건을 찾았다면 가장 중요한 것은 시세파악!

시세파악은 부동산 고수가 되는데 가장 중요한 요건이다.

 

시세파악

여러 부동산을 통해 매매, 전세, 월세를 각각 파악하자

실내를 많이 볼 수 있다.

Reference 단지를 많이 쌓아놓자.

 

가격을 잘 남겨놓자

매매호가, 전세호가, 월세호가

 

발품 팔아 부동산에 많이 다녀보는 것이 최고다.

경매에 나온 매물도 살피고 부동산과 약속한 물건도 본다.

발품을 팔 때는 가급적 대중교통을 이용하면 좋다.

동네 분위기를 익힐 수 있고, 대중교통의 편의성을 알기 쉽다.

비슷한 컨디션의 같은 단지 다른 아파트 일반매물을 통해 실내구조 등을 파악한다. (구조파악용이라 매매, 전월세 무관)

만약에 급매로 나온 물건이 경매보다 더 좋다면 그냥 매입하면 된다.

즉, 10개의 일반물건과 1개의 경매물건을 비교해 보고 매입한다고 생각하면 된다.

물건이 어느 정도 있는지, 매매가는 상승추세인지 하락추세인지 거래는 잘되고 있는지 전월세는 어떤지 등등을 파악한다.

 

입찰가

현장에서 면밀히 시세파악을 했다면 나의 가용자금과 대출, 시장 분위기 등을 생각해서 입찰가를 정해야 한다.

관심 있는 물건은 최저가에 입찰해서 자주 패찰해보자. 경험이다.

 

관리비 미납 파악

주택이나 상가의 경우에는 관리비 미납이 얼마큼 되어있는지도 파악을 해야 한다.

관리실을 통해 확인하자

공실이 오래된 상가는 꼭 확인하자

미납관리비는 취득원가에 들어가지도 않고 대출도 되지 않는다

주택 관리비 확인 방법

공동주택관리정보시스템

단지정보 → 우리 단지 기본정보 → 관리사무소 연락처 확인 → 전화로 동/호수에 대한 미납 관리비 확인

 

공실 파악

우편물 체크

 

대출

잔금을 납부할 수 있어야 하니 대출은 사전에 알아봐야 한다.

대출은 생물이다. 끊임없이 변화한다. 미리미리 사전에 조사를 해야 한다.

1 금융권, 2 금융권 모두 조사해 본다.

신협, 수협, 새마을금고, 저축은행, 캐피털 등도 조사 (한도 높고, 금리 살짝 높다.)

 

엑시트 방법 확인

엑시트를 생각해서 사전에 전세, 월세, 급매 등을 체크한다.

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경매 과정

충분히 조사하고 우월하게(안전하게) 받자.

단독으로 받는 것이 무섭지 않을 때 입찰하자.

사례

2018타경4971

서래마을에 실평수 40평대 매매 전세 모든 매물을 부동산을 통해 전수조사함

미준공건축물이라서 이행강제금이 없는지 서초구청 건축과, 주택과에 문의함

수많은 등장인물이 나오는 토지등기를 전부 수기로 입력해서 엑셀파일로 정리함. (리스트 조사)

안전한 물건인 것을 확인 후 우월하게 낙찰받았음

2019타경11554

 

패찰

입찰봉투 꼬리표와 신분증을 보여주고 보증금봉투를 돌려받으면 끝. 집에 가도 된다.

 

낙찰

영수증만 받아오면 끝! 입찰법정에 더 있어봐야 할 일도 없다. 바로 기뻐하며 나가도 된다.

특별한 일이 없다면 일주일 후에 매각허가결정이 나온다.

농지낙찰

낙찰받고 최고가 매수인 신고서를 받고 바로 면사무소에 '농취증' 농지취득자격증면 신청하러 가야 함

주택낙찰

낙찰받고 돌아오는 길에 낙찰받은 집 현관문에 포스트잇을 남기는 것을 추천함

예시) 안녕하세요. 오늘 경매 낙찰받은 OOO입니다. 연락 부탁 드립니다. 010-1234-5678

 

대출

법원에 가면 대출상담사 명함을 잔뜩 받아오게 된다.

대출상담사를 통할 때의 주의사항 : 법무사 수수료 팍팍 네고

은행 대출담당자를 통해서 진행하자

 

명도

인도명령

인도명령이란 대향력이 없는 점유자는 낙찰자에게 인도하라는 명령이다.

인도명령 신청시점

빌라나 아파트 같은 주거용 부동산을 낙찰받았다면 잔금납부와 동시에 '인도명령'을 반드시 신청하자. (필수)

근저당 설정 시 법무사에게 인도명령 신청도 요청하자. (무료~3만 원 정도)

인도명령 취하하지 말자

인도명령 취하 시점

이사 나갔을 때

보증금 받았을 때 

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특수물건

경매물건이 풍요로워진다

경쟁이 줄어들어 싸게 낙찰받을 수도 있다

 

지분물건

 

유치권

 

미준공 건축물

건축물대장이 없고(준공 승인 이전) 촉탁에 의한 등기만 있는 경우

단점

대출이 어려울 수 있다

부동산에서 중개 꺼린다

 

위반건축물

건축물대장에 명시되어 있다.

대체로 다세대에서 많다.

주차장 문제 때문에 근린상가로 신고하고 실제로는 주거용으로 사용하는 경우

'이행강제금' 무한히 발부 → 양성화 가능 여부가 중요

양성화 불가한 경우

주거용인데 근생으로 되어 있는 물건

상가로 등록하고 주거용으로 사용하고 있으면 주차장을 더 확보해야 양성화가 가능하다.

하지만 주차장 추가 확보가 현실적으로 불가능하므로 계속 이행강제금 납부가 필요하다.

 

법정 지상권

토지와 건물 소유주가 다른 경우에

건물이 법정 지상권이 있다 == 토지를 사용할 권리가 있다 (무료가 아니다. 지료를 내야 한다)

건물이 법정 지상권이 없다 == 토지를 사용할 권리가 없다 (건물 철거해야 한다)

 

철거 및 지료 청구 소송

토지반환소송

방법

지료를 내지 않으면 2년 정도 기다린다

지료청구소승 후 승소한다

지료를 내지 않는다 (지료는 통상 시가의 5%~6%)

강제경매를 넣는다

유찰이 많이 된다

원하는 가격이 오면 입찰 후 낙찰받는다

주의사항

법정지상권 이슈가 있는 토지를 매입할 때는 건물의 가치가 높은 걸 매입하자.(건물을 싸게 취득할 가능성이 높아진다.)

건물이 좋지 않다면 보지 말자.

대출이 안된다.

 

선순위 임차인

알려지지 않은 임차인 덕에 저렴하게 낙찰받을 수 있다.

전, 월세금 정보가 없거나 잘못된 전, 월세금 정보로 계속 유찰되는 물건을 잘 조사하면 저렴하게 낙찰받을 수 있다.

가능하지만 쉽지 않다.

 

위장 임차인(후순위)

 

무잉여

신청채권자가 배당을 1원이라도 받아야 하는데 못 받는 경우 경매가 취소된다.

해법은?

1순위 채권자가 별도로 경매를 또 넣으면 된다 (중복경매)