성정길 토지쌩기초 4기 임장수업2-부발역

방문일 : 2023년 1월 28일
지역 : 이천시 부발읍

2023년 1월 28일 토지쌩기초 4기 두 번째 임장수업이 있었다. 장소는 이천시 부발읍이었다. 가는 길을 찾아보니 지하철 환승을 꽤 많이 해야 하는 곳이었다. 덕분에 평소에 타지 않는 신분당선, 경강선도 타볼 수 있는 좋은 기회였다. 약속 시간보다 조금 일찍 도착해서 성정길님 저서에 사인도 받을 수 있었다.

나는 공부로 부자가 되었다

10시가 다 되어가자 많은 분들이 약속장소인 부발역으로 모였다. 추운 날씨였지만 많은 분들이 오신 모습을 보고, 역시 오길 잘했다는 생각을 하며 임장을 시작했다.

'이천 부발역세권 북단지구 도시개발구역'을 돌아보고 '하이닉스' 앞 상권을 확인한 후 돌아오는 루트였다. 그리고 돌아오는 길에 아미1지구도시개발구역 위치도 잠깐 살펴보았다.

토지쌩기초 4기 임장수업2

이천 부발역세권 북단지구 도시개발구역

부발역 개발구역 초입에 있는 토지다.

부발역 개발구역 초입

토지를 내 땅위치에 받는 것이 아니라 환지 방식으로 배정된다는 사실과 함께 평수가 크면 더 상급지를 받게 된다는 설명을 들었다.
부발역 개발구역은 10년 전에 경강선 호재로 평당 300~400만원으로 상승했지만 이후 개발구역으로 지정되면서 개발행위가 제한되면서 대출도 잘 나오지 않는다고 한다. 오히려 개발구역으로 묶이지 않은 주변이 대출이 더 잘 나온다고 한다. 개발구역 토지 매입 시 대출 부분도 확인이 필요하다는 것을 알 수 있었다.

부발역 개발구역 내에 있는 땅들의 거래 내역을 밸류맵으로 확인하고 실제 땅의 위치도 확인해 보았다.
처음 주소와 모양만을 보고 땅을 찾는 일은 쉽지 않았다. 나중에 풀이 자라면 더욱 보기 어려울 것 같다. 하지만 나중에 부동산 사장님이 주소만 알려주면 혼자 땅을 보러 가야 하기 때문에 찾는 연습이 필요하다고 한다.

경기도 이천시 부발읍 산촌리 466

논은 물이 있고 땅이 꺼져있는 특징이 있다. 그래서 나중에 건축을 진행하려면 흙으로 메워야 한다. 이를 '성토'라고 한다. 1미터 이내 성토는 어렵지 않다고 한다.

경기도 이천시 부발읍 산촌리 465-4

구거의 모습도 실제로 확인할 수 있었다.

구거

길이 많이 몰려 있으면 좋은 땅이다. 이 땅에는 묘목이 조금 있었다. 묘목과 함께 들깨도 재배가 쉬워 많이 뿌린다고 한다.

경기도 이천시 부발읍 산촌리 428

땅의 위치를 쉽게 확인하는 방법도 배웠다. 땅에 들어가 내 위치를 지도에서 확인하는 것이다.

땅 위치 확인 팁

왼쪽과 같이 인도를 사이에 두고 도로를 접하고 있는 땅은 좋지 않다. 도로 점용허가로 출입이 가능하지만 추천하지는 않는 땅이다. 오른쪽 사진은 도로 점용허가를 받아 출입구로 활용하는 것으로 보이는 땅이다.

인도에 접한 땅

인도가 낮은 부분은 건축허가가 수월하지도 모르지만 정확한 내용은 항상 지자체에 문의하자.

아무것도 없이 집 한 채 짓기 위한 땅은 잘 오르지 않는다. 그리고 도로를 접하지 않으면 부지가 넓어야 건축허가가 가능하다고 한다.
대로변에는 집이 없다. 이면도로를 끼고 집들을 짓는다. 사진은 대로변에서 들어가는 이면도로를 찍은 사진이다. 건물들이 쭉 줄지어 있는 것을 확인할 수 있다.

개발구역을 따라가다가 효양 중, 고등학교 쪽으로 들어가서 '마암~산촌간 도시계획도로'의 개통 전 모습을 확인할 수 있었다. 길이 뚫리고 확장될 예정이어서 주변 땅은 호재다.

마암~산촌간 도시계획도로

하이닉스 주변

효양 중, 고등학교 쪽에서 다시 개발 구역 쪽으로 나와 길을 따라 걸었다. 조금 걸으니 드디어 사람 사는 곳 같은 곳이 보였다.

신하초교후문 삼거리

가드레일이 옆 땅은 진입로가 없어 좋지 않다.

가드레일 옆 토지

쌩쌩 달리는 도로 옆 땅은 위험하다. 애매한 땅인데 도로를 만들어서 좋은 땅으로 만들었다.

쌩쌩 달리는 도로 옆 토지

좋은 땅인데 현재 개발을 하고 있지 않다. 도로 문제이지 않을까 예상된다고 한다.

경기도 이천시 부발읍 아미리 742-5

하이닉스 공장이 가까워지고, 맞은편으로 상가들이 보인다. 펜스가 보이는데 상가 재건축을 진행할 예정이라고 한다.

하이닉스 공장 근처 상가

하이닉스 정문이 보이고 맞은편으로 상가가 많이 이었다. 참고로 이천 하이닉스 공장 주변 상가는 공실이 없다고 한다.

하이닉스 정문과 맞은편 상가

하이닉스 정문 부근 상가

아미1지구 도시개발구역

하이닉스 정문을 지나 '아미1지구 도시개발구역'으로 향했다. 아직 개발이 진행 중이지는 않았다. 한라 비발디 건설 예정이라고 한다. 그리고 아미 1지구를 보고 부발역으로 돌아오는 길에 '아미 1지구 도시개발사업 조합'이 보였다.

 

이천 부발역세권 북단지구 도시개발구역, 하이닉스 주변, 아미1지구 도시개발구역을 돌아보고 부발역에 도착했다.

 

실제 토지를 보고 토지에 대한 좋은 정보도 들을 수 있었던 임장이었다. 힘든 일정이었지만 인생에서 분명 많은 도움이 될 거라 생각한다. 앞으로도 하나하나 해나가면 좋은 날이 오지 않을까 싶다.