도시지역 토지투자
도시지역 토지투자 기준
1종은 비추천
1종전용주거지역은 비추천
1종일반주거지역은 1종전용주거지역보다는 낫지만 비추천
1종일반주거지역은 주의 하자. 아파트 건립이 불가능하다.
2종일반주거 이상으로 사자.
2종,3종,준주거,준공업,상업에 투자하자.
도시지역은 주,상,공,녹
녹지 지역 투자 주의
가현동 99-1, 생산녹지+농업진흥구역(절대농지)
농림 + 농업진흥구역(절대농지) = 평당 20만원
→ 종상향되면서 생산녹지 + 농업진흥구역(절대농지) = 평당 30만원
→ 시간이 지나면 생산녹지 or 자연녹지 → 주거지역 or 준공업 으로 갈지도....
절대농지라는 딱지가 떨어지지 않으면 크게 오르지는 않다.
하지만 언제 떨어질지 알 수가 없다.
부동산에서 추천하면 조심하자! (절대농지 딱지는 조심하자!)
생산녹지 중에도 절대농지가 있으니 조심하자!
단독주택, 근린주택
서울을 비롯한 주요도시엔 주거지역의 빈땅이 없음
서울 주거지역 투자는 주로 단독주택 투자.(많지는 않음)
오래된 단독주택, 근린주택 추천 → 건물가격은 별로 없고 땅의 가치만 남음 → 땅을 사는 것이랑 비슷하다.
일반매매 사례
매도인(단독주택,비과세 해택을 위해) - 매수인(토지) 인 경우로 하고 싶은 경우
특약을 넣으면 된다. (매수인의 요청에 의해 단독주택은 멸실 후 매수한다)
이렇게 해야 대출을 받을 수 있다. (토지 대출 + 건축을 바로 할거면 건축 대출)
특수물건
유치권, 법정지상권, 지분, 무허가건물, 선순위가처분, 철거 및 대지인도 가처분 등
스트레스와 돈이 묶이는기간, 거래의 어려움, 대출 불가 등의 조건을 생각하면 큰 수익이 아닐 수 있다.
법정지상권 예시 (2018타경6284, 송파구 장지동 610-2 외 3필지)
법정지상권 (땅주인A, 빌딩주인B)
땅주인과 빌딩주인이 다르다.
법정지상권이 성립 - 건물이 땅을 사용할 권리가 있다.
법정지상권이 성립x - 건물이 땅을 사용할 권리가 없다.(철거요청이나 지료를 받을 수 있다.)
복정역세권에 판자촌이 깔고 있는 땅으로 평당 320만원 정도에 낙찰
2년 2개월 전부터 매각결정기일이 변경상태 → 아직 끝나지 않음
토지투자 원칙
어떤 땅을 사야할지 '기준'을 갖자.
'개발자(Developer)의 시각으로 보자'
건축이 가능하고, 건축물이 더 가치있게 나오는 토지를 사자.
건축이 불가능한 토지 포기 사례 (2020타경5593)
지적도상 도로가 있지만, 실제는 도로가 없다.
지자체 문의 결과 도로 유실로 건축이 불가능하다는 답변
성정길의 토지투자 원칙
1. 10년 후에 10배 오를 가능성이 있는 지역 (2년후 2배) - 투자금 기준
2. 자력으로 건축이 가능한 땅 (플랜B) 신축해서 살든가 팔든가
갓물주
건물주가 되는 방법
도시지역 단독주택, 근린시설, 다가구, 근린주택(꼬마빌딩)
단독주택,다가구 매입해서 신축을 하면 건물주가 될 수 있다. (단독주택과 다가구는 건축법상 동일하다.)
매입 전 어떤 용도로 사용할지 그림을 그려봐야 한다.(상상력 → 임장을 통한 관찰에서 나온다.)
고쳐 쓸지(리모델링), 신축을 할지, 가로주택 정비사업, 재건축을 추진할지 등
건물 활용 방법
1. 건물을 그냥 쓴다.
2. 리모델링
3. 철거 후 신축
예를 들어 다가구 구축인데 세대수가 많다.
그냥 쓰거나 리모델링이 낫다.
철거 후 신축은 주차장법 때문에 규제를 크게 받는다.
세대수가 이전 보다 안나온다.
신축
근생 건물 건축시에는 토지+건축비의 80%까지 대출이 나온다.
근생 건물은 법인, 다가구는 개인
다가구는 보통 임대, 다세대(호수마다 개별등기)는 분양
주거입지가 좋은 곳이라면 다가구, 다세대, 혹은 상가주택, 다중주택을 지으면 됩니다.
35평 정도로 크기가 작으면 다중주택, 55~60평 정도 되면 다가구
지금은 아니고, 쌀때 토지를 사두었다가 건축비가 내리고, 분양 경기가 좋을 때 올리자
건물 신축 비용 예시 (대략적)
토지비 60평(2종으로 가정) : 15억 (평당 2500만,저렴)
건축비(평당 700만) - 면적 120평 : 8억
총 23억 : 80% 대출받으면 (법인 유리), 대략 현금 5억 투자
반포 신축 아파트 값 30억이면 6채의 꼬마빌딩 건축가능
→ 토지 60평, 연면적 120평 짜리 건물을 서울에 지을 경우 내돈 5억들고 총 23억 정도 든다.
2종 / 대지 60평 / 건폐율 60%
바닥면적 36평 / 필로티 주차장 7대
계단,복도,E/V 5평 / 세대당 15평, 5층 30평
15평이면 2룸~3룸 → 전세 2.5억 (6세대 15억)
대출 18억 + 내돈 5억 (전세금으로 대출 거의 충당 가능)
다중주택
다중주택 또한 추천합니다.
1. 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조.
2. 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것
- 실별욕실 가능, 취사시설 불가
- 공동 휴게실, 취사공간은 가능
3. 주택 바닥면적 합계가 100평 이하
- 주택층수 3개층 이하
빌딩
빌딩은 근린시설로 검색하면 된다.
빌딩은 사치재다. 수익률은 잘해야 2%
2019타경9188 (서울특별시 강남구 논현동 199-2)
사례
찾는 방법
네이버나 다음에서 과거 사진 비교를 통해 확인
주소 확인 후 밸류맵에서 검색
단독주택 매입 후 재건축
서울특별시 강남구 삼성동 118-5
2014년 4월 / 3종 일반주거 / 토지74평 / 건물 단독주택 / 매매가 26억
2017년 10월 / 3종 일반주거 / 토지 74평 / 건물 288평 / 매매가 50억
단독주택 매입가 : 26.6억 / 예상 건축비 : 약 14.4억 / 50억에 매도 (약 9억 수익 예상)
재건축을 염두해 두고 단독/다가구 매입할 땐 용도지역을 체크하고 구청 건축과에 확인 필요
건축사무소에 가설계를 떠보자. 그리고 매입을 결정하자.
좁은 도로
태평역 역세권 준주거
용도지역이 다는 아니다.
도로가 좁아 건축법상 도로로 인정받기 어렵다.
근린주택 매물
2021타경 3359(노원구 상계동 456-126)
2종인데 용적률이 높아 재건축하면 안된다.
주택은 LTV 40%~50%, 상가는 80%정도 나온다.
2022타경50839(용산구 원효로3가 255-2)
2021타경109691(중랑구 중화동 325-64)
저렴한 물건
주택을 근생으로 바꾸는 것은 쉽다.
근생을 주택으로 바꾸는 것은 거의 불가능하다. (주차장을 만들어야 해서)
주택으로 사는 것이 나을 수도 있다.
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