성정길 토지쌩기초 4기 0주차 강의

왜 토지투자인가?

압도적인 수익률 (50년간 평균 3030배)

강남의 역사 (지가 변화)

1963년 : 평단 200~300원
1966년 : 제3한강교(한남) 착공( 3천원)
1968년 : 영동지구 구획정리 사업
1969년 : 제3한강교 개통
1970년 : 경부고속도로 개통 (6천원)

당대, 서울 시정의 과제 → 강북억제, 강남개발

1970년대 : 본격적인 강남개발
1979년 : 평당 50만 원 (2500배)
2014년 : 강남역 뉴욕제과 (5억 1700만)
2017년 : 강남역 뉴욕제과 (7억 1000만)

결론.
국가 정책에 순응하자.

고속도로의 핵심
IC주변(계획관리지역) + 강남 접근성
경부축
강남-판교(분당)-용인-동탄-오산-안성-천안
제2경부
포천-강동-성남-용인 처인구-안성(고삼 저수지, 동신초, 금강 저수지, 입장)

 

토지투자의 핵심

1. 입지분석
2. 용도지역
3. 도로조건

 

입지분석

임장을 많이 다니자 (시세파악이 저절로 됨)
네이버에서 검색. 토지이음에서 용도지역 확인
→ 관심 매물 부동산에 전화
→ 임장

 

용도지역

지자체 지정(변경 어려움)

건폐율, 용적률은 시도 조례 참고 필요

출처 : https://blog.naver.com/hyesun0516/220953922000

건폐율 & 용적률
2023.01.03 - [경제적자유/부동산] - 건폐율과 용적률

주거지역
일반주거지역
- 1종 일반주거 : 빌라 많은 곳(아파트 못 지음), 비추
- 2종 일반주거 : 빌라 있는 곳(아파트 가능), 추천
- 3종 일반주거 : 아파트, 추천
- 준 주거지역 : 주거지역 중에 가장 좋다, 추천

상업지역 (전체에서 가장 좋음)

공업지역
- 준공업지역 : 지식산업센터가 많음 (성수>영등포>구로>금천)

녹지지역
- 보전녹지 : 보전이 들어가면 좋지 않음
- 생산녹지
- 자연녹지 : 생산녹지보다 좋음

관리지역 (계획관리>생산관리>보전관리)
농림지역 (초보는 투자하지 말자!)
자연환경보전지역

 

도로조건

4m 이상 도로접(건축허가가 남)
건축 가능 유무는 관공서에 전화문의
공도(4m~12m 정도)
사도(지분으로 가지고 있는 것이 좋음)
맹지는 사지 말자!

 

지목

출처 : 성정길TV 토지투자 기초강의(3) 무료특강 풀버전

지금 무슨 용도로 사용하는가?
지목은 변경 가능(농지,대지,임야는 변경 가능)

 

토지투자 우선순위

1순위 : 계획관리지역 + 도로접(입지 좋은 곳)
2순위
생산관리지역 + 도로접
생산녹지 + 도로접
자연녹지 + 도로접

대지 > 잡종지 > 농지(전,답,과수원)

 

토지투자에서 입지 좋은 곳이란?

일자리 창출
교통(지방은 고속도로 IC) : 물류센터,주거
수용지 인근(지구단위계획)

 

토지투자 시 생각할 점

큰 수익은 큰 땅에서 나온다!
토지투자는 미래를 그릴 줄 알아야 한다!
투자는 현재 싸게 사는 게 중요하다!
소액투자부터 시작하라!
바로 팔 수 있는 토지를 매입하자!
지금 공부해야 돈 생기면 바로 산다!
내 땅을 사면 그때부터 토지공부가 제대로 된다!