성정길 경매쌩기초 0주차 강의

경매 용어

임대인 : 건물주, 아파트주인, 집주인. 주로 채무자인 경우가 많다. (채권자는 주로 은행이다)

임차인 : 월세, 전세

말소기준권

근저당 : 돈 빌린 거. 대출

압류 : 세금 미납으로 정부에서 

가압류 : 개인 간의 거래

대항력 : 가장 중요하다. 경매 낙찰 후 임차인에게 지불해야 할 금액이 있는지 확인이 필요하다

임차인 배당 : 낙찰대금 중 임차인이 받아가는 금액

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권리분석

대항력

임차인의 대항력 조건

전입 : 근저당 보다 빨라야 한다.

임대차 계약서

점유 : 집에 살고 있거나 열쇠를 가지고 있으면 된다.

매각물건명세서

법원에서 만든다.

가장 중요하다.

최선순위 설정 : 기준이 되는 권리

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물건검색

우량매물을 찾기 위한 시세조사

감정가는 시세가 아니다. (감정시점의 가격이다.)

싸다고 사지 말고, 좋은 걸 사자.

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지분경매

지분경매 후 처분 방법

공동 소유자에게 판매한다.

반반 합쳐서 부동산에 판다.

반반 합쳐서 소송을 통해 경매로 판다.

공유물 분할청구 소송

공유자. 하나로 합쳐서 경매

공유물 분할을 위한 형식적 경매

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시세조사

네이버 부동산에서 물건 검색 후 다른 부동산에 각각 전화한다.

 

매도인 포지션 "급해서 그런데요, 얼마에 팔면 될까요?"

매수인 포지션 "급매 나온 거 있나요? 얼마인가요?"

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임장조사

실제로 가보는 것

 

네이버 부동산 물건 검색 후 부동산에 전화 후 약속을 잡는다.

가보기 전에 평면도로 구조 확인 한다.

실제로 가보고 교통, 분위기, 구조 등을 파악한다.

 

관리실 들리기. 전화번호 알아오기 (미납관리비 알아보기 위해서)

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실제입찰

권리 분석 → 해당 법원 방문 → 기일입찰표, 매수신청보증봉투, 입찰봉투

 

수표로 끊어서 넣는 게 편하다.

신분증, 도장 필요

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신건조사

무조건 신건에 조사하자.

신건부터 조사해야 많이 얻을 수 있다.

감정가는 시세가 아니다.

상승기에서는 신건에 받는 것이 유리하다.

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낙찰 후 할일

떨어졌다. 어쩌지?

꼬리표 + 신분증 : 보증금 돌려받음.

낙찰을 받았다. 이제 어쩌지?

영수증 받아오기

대출 명함 받아오기

포스트잇 가져가서 물건지에 연락처 남기

 

낙찰	1주일	1주일	한달
	매각 허가 결정	이의 신청 기간	잔금 납부 기간

 

잔금 납부

빨리하는 것이 좋다.

보통 대출받음.

법무사가 알아서 해줌.

예시)

1억 : 80% 대출받음 (8천만원 대출)

        천만원 (입찰 보증료)

        잔금 : 천만원 + 법무사 수수료 + 취등록세

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초보의 실수

'0' 하나 더 쓰는 실수

입찰 가격 수정

물건번호

보증금 봉투에 돈 안 넣음

보증금은 최소입찰가의 10% (미납 시에는 20%, 30%)

팁

법원 주차장 : 9시에 가자. (9시 30분 정도면 만석이다)

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대출

경락잔금대출

LTV 주택 담보인정 비율

DTI 총부채 상환비율 : 연소득 대비 연간 상환액. 직장인이면 대부분 문제없음

DSR

중도상환수수료 : 전세 시 없는 게 유리

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명도

살고 있는 사람을 내보냄(임차인, 채무자, 기타 다른 사람들)

명도는 시간이 지나면 모두 자연스럽게 해결된다(겁먹지 말자)

 

명도의 나이도

쉬움

전액 배당받는 임차인

일부 배당받는 임차인

일부 배당받는 채무자 (집주인)

 

어려움

배당금 전혀 없는 채무자

대항력 없는 임차인(보증금 떼임)

 

인도명령

경매(공매에는 없음)

법무사를 통해서 신청 (대출 시 법무사 사무실에 신청하면 서비스 내지 3~5만원)

인도명령 필수!! (보험으로 해 놓기)

집행 : 계고장으로 안내 후 집행 (비용 2백만원 정도 소요)

집행 비용이 들기 때문에 보통 이사비로 백만원 정도 지급하여 명도 하는 것도 방법

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끝날 때까지 끝난 게 아니다! (변경, 보류, 취하, 기각, 낙찰, 미납, 불허가)

변경, 보류

다시 나온다. 지켜보자.

취하, 취소, 기각

끝이다.

미납(보증금 없어짐), 불허가(돌려받음)

낙찰이 돼도 지켜본다.

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무료강의 링크

https://www.youtube.com/playlist?list=PLsT9udMYdRqAcLOcy3qEqQB8DU4huu_p4 

부동산 경매 무료강의 [기본편]