성정길 경매쌩기초 1주차 강의

성공학

행복한 삶을 위해서는 근로자와 자영업자를 탈피할 수 있어야 한다. (왜? 시간 확보를 위해서)

현금 흐름을 만들어주는 비즈니스를 소유해야 하고 자산을 가져야 한다.

 

자산 : 내 주머니에 돈을 넣어주는 것

부채 : 내 주머니에서 돈을 빼 가는 것

 

부채를 줄이고 자산을 늘려가자!

자영업자와 근로자를 탈피하기 위해서 내가 무엇을 하고 있는가 고민하자.

 

일을 해야 한다면 평생 즐길 수 있는 일을 만들자.

본인이 즐길 수 있는 일을 제발 찾아다니지 말자.

 

아이디어보다는 구현을 하자! 돈 되는 것은 구현에 달려있다.

 

내가 찾는 일은 사실 우리가 이미 하고 있는 일에서 찾는 것이 빠르다.

자신이 제일 잘 할 수 있는 것. 거기에 집중하자.

그리고 최고가 되자. 그러면 돈도 따라오고 즐거워진다.

 

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경매

경매와 공매, 신탁공매는 부동산 거래의 방법일 뿐이다.

 

일반 물건, 급매도 많이 봐야 한다.

물건을 조사할 때는 항상 부동산을 통해서 일반물건을 함께 찾아봐야 한다.

일반 물건을 같이 봤을때 장점은 내부를 볼 수 있는 것이다.

 

경매가 항상 유리한 것은 아니다.

부동산 상승기에는 부동산 가서 아무거나 막 사는게 경매보다 유리

부동산 정체기에는 급매물을 잡는 것이 유리

 

경매가 유리한 매물은?

남들이 별로 관심 없는 매물인데 신건이고 감정가가 낮게 잡힌 물건

실제로는 하자가 없는데 하자가 '있어 보이는' 물건

대출이 나오는 상품들은 대출한도가 더 많이 나옴

저렴하게 소액투자 할 수 있는 물건

하락장에서 아무도 안 쳐다봐서 유찰이 많이 된 물건

 

부동산은 현장에 답이 있다.

부동산 투자를 잘 하려면 권리분석이 중요한게 아니라 흐름과 시세를 파악해야 한다.

 

신건을 노려야 하는 이유

유찰되면 관심이 쏠려 가격이 오른다

더불어 신건에 조사하면 최소한 짜증은 안 낸다.

신건 보다 더 좋은 건 경매 '예정 물건' (관심물건 담아두고 조사)

- 남들보다 먼저 조사할 수 있음

- 채무자와 협의해서 작업 가능

 

경매 FLOW

물건검색 → 손품발품+권리분석 → 시세파악 → 입찰 → 대출+잔금납부 → 명도

 

지도 검색은 경매 마당을 이용

 

권리분석 -임차인

아파트, 빌라 등의 주거용 부동산은 임차인 분석이 핵심이다.

주거용 부동산의 권리분석은 임차인 분석만 하면 된다.

한 줄로 끝내는 권리분석

임차인이 대항력이 있는데 보증금 전액을 배당 받지 못하면 물어준다.

 

대항력의 3대 요건

1. 전입신고 > 말소기준권리

- 전입신고가 말소기준권리보다 빨라야 한다

- 전입신고 익일 0시에 효력 발생

2. 계약서

3. 점유 (살고 있어야 함)

 

배당

주택 경매 배당 순위

대항력이 있으면 보증금을 받는다. (배당 or 낙찰자)

배당 순서는 확정일자 기준

배당 조건을 갖췄지만 전액 배당 받지 못하면 낙찰자가 물어준다.

대항력이 없어도 배당을 받아가는 경우도 있다. (소액임차인 - 최우선변제금)

 

세금

배당받을 때 압류된 세금 등은 임차인보다 배당을 먼저 받아감

법인소유는 체납금이 많을 수 있다.

임금채권(월급 밀린 것) 있는 것은 조심

낙찰 전에는 압류된 세금을 알려주지 않는다. (대부분은 소액)

 

매각물건명세서가 가장 중요하다.

 

권리분석 - 유치권

유치권이란?

공사대금이 있고 점유하고 있어야 한다.

 

공사

필요비 (요구 가능) : 보일러 수리

유익비 (요구 불가) : 인테리어 

 

인테리어 공사는 유치권을 주장할 수 없다.

일반적인 아파트에는 유치권이 있을 수 없다.

 

유치권 신고

유치권은 누구나 신고 가능

허위 유치권 신고는 불법

낙찰자가 신고하면 처벌 가능

유치권의 가장 피해는 채권자(은행) → 왜냐하면 입찰을 안하기 때문 → 이런 경우 유치권이 가짜라고 유치권 배제 신청

 

권리분석 - 지분

지분이란 무엇인가?

공동명의나 상속인 경우가 많다.

한명이 채무를 갚지 않는 경우

 

부동산에서는 지분물건을 중개하지 않는다.

남들이 꺼리는 물건 어려워 보이는 물건은 경매로 싸게 매입할 수 있다.

지분 물건은 대출이 불가한 것 빼고 단점이 없다. (단, 스트레스는 동반한다.)

9/10 보다는 1/10 이 좋고, 9/10을 살거면 10/10을 사라

지분 물건 낙찰 후 처리 방법

예시

갑 1/2 (경매 - 내가 낙찰 받음), 을 1/2 (그대로 있음)

팁

등기부등본상 을에게 채무가 없는 경우 매수 권유

등기부등본상 을에게 채무가 있고 큰 경우 매도 권유

처리 방법

을에게 매수 권유

을에게 매도 권유

하나로 부동산에서 팔자

공유물 분할을 위한 경매

- 셀프 소승으로 가능 → 경매로 통째로 매도 (지분물건이 아님) → 매도 후 지분만큼 나눠 갖는다.

공유자 우선매수권 신청

지분 경매에만 있다.

1/100만 있어도 신청 가능하다.

신청자가 현장에 있고, 보증금이 현장에 있어야 함.

무조건 1등 가격에 가져가야 함.

 

예시

갑 1/2 (경매), 을 1/2

1등 : 4억, 2등 : 3.8억, 3등 : 3억, 최저가 : 3억

을이 현장에 있고, 보증금 3천만원이 현장에 있어야 함.

무조건 4억 가격에 가져가야 함.

차순위 신고

차순위 신고를 하면 1등이 미납할 때 까지 기다려야 한다. (약6주)

1등이 미납하면 기회가 온다.

- 개인적으로 추천하지 않음 (약6주간 돈이 묶임)

 

예시

최저 : 5억, 보증금 : 5천만원

 

1등 : 6.7억, 2등 : 6억, 3등 : 5.9억

→ 차순위 신고 불가. 1등하고 금액 차이가 보증금을 넘어감

 

1등 : 6.2억, 2등 : 6억, 3등 : 5.9억

→ 2등 차순위 신고 가능. 3등 차순위 신고 가능.

→ 2등, 3등 둘다 신고 가능하다. (1등과 차이가 보증금 이내라면 모두 신고 가능)