성정길 토지쌩기초 4기 현장수업1-서정리역

방문일 : 2023년 1월 17일
지역 : 고덕국제화계획지구

 

2023년 1월 17일 토지쌩기초 4기 첫 현장수업이 있었다. 첫 현장 답사라 무엇을 보고, 무엇을 정리해야 할지 막막해 서정리역으로 향하는 내내 이전 차수 후기들을 살펴보았다. 그렇게 폰을 한참 보다 보니 어느새 서정리역이었다. 다행히 약속한 10시보다는 조금 일찍 도착했다. 긴장도 풀 겸 1번 출구로 나가 편의점에서 생수 하나를 사고 근처 카페에서 커피를 주문했다. 그런데 카페에서 삼성전자 가방을 멘 분들이 있었고, 열린 가방 사이로 헬맷이 보였다. 아마 오늘 답사 동선 중 하나인 평택컴퍼스 건설 현장에서 일하시는 분들인 것 같다. 도착하자마자 현장에서 일하시는 분들을 보니 여기가 정말 개발이 한창 진행되고 있는 곳이구나 하는 생각이 들었다. 그리고 커피를 다 마시고 수강생 분들과 합류하여 현장 답사를 시작했다.

 

삼성전자 평택캠퍼스 추가 건설 현장

 

서정리역에서 출발하여 약 10km 정도를 차로 이동하면서 고덕 신도시 분위기와 삼성전자 평택캠퍼스 추가 건설 현장을 살펴보았습니다. 이동하면서도 길다고 느꼈지만 지도로 다시 보니 정말 그 규모가 엄청나다.

삼성전자 평택캠퍼스 추가 건설 현장 답사 동선

삼성전자 평택캠퍼스 추가 건설 현장 답사 동선 (지적도)

 

아파트 사이를 지나 삼성전자 평택 캠퍼스 건물이 보였다. 이곳은 이미 사용하고 있는 건물이라서 그런지 주변에 사람들이 많이 보이지는 않았다. 아마 건물 안에서 열심히 일하고 계실 것 같다.

삼성전자 평택캠퍼스

 

조금 지나니 건설현장이 나타났다. 아까와는 완전히 다른 분위기 였다. 덤프트럭, 트레일러, 레미콘 등 공사 차량이 정말 많이 보였고, 건설 현장에서 일하시는 분들도 꽤 보였다.

 

그리고 놀라웠던 광경은 길게 늘어서 있는 노점들이었다. 아마 식당이 멀고 모든 인원을 수용할 수 없어서 이런 형태로 식사를 해결하시는 것 같았다. 정말 돈 벌 수 있는 방법은 많다는 걸 다시 한번 깨달았다. 더 열심히 해야겠다.

삼성전자 평택캠퍼스 추가 건설 현장 부근 노점

 

반대편에 보아도 규모가 현장 규모가 엄청나게 큰 것을 확인할 수 있었다.

삼성전자 평택캠퍼스 추가 건설 현장

 

1차 목적지에 도착해 간단하게 밸류맵을 통해 토지 가격과 입지에 대해 살펴보았다. 

장당동 406

 

해당 위치는 삼성전자와는 가깝지만 철도로 단절되어 있어 비싸지 않을 것이라는 의견이었습니다.

 

이주자택지

다음으로 평택시 고덕동 이주자택지로 이동했다.

이주자택지 위치

평택시 고덕동 1948 근처 이주자 택지 중 어느 위치가 좋은지 확인해보았다.

평택시 고덕동 1948 근처 이주자택지

위치는 횡단보도에 가까우면 좋다. 2번, 10번이 가장 좋은 위치다. 그리고 가성비로는 3번, 8번이 괜찮다. 7번은 좋지 않고, 5번의 경우는 아파트 인구가 가기에는 너무 멀어서 애매한 위치다.

1번 위치는 땅이 크지만 보도블록과 맞닿아 있어 차 타고 진입이 어렵다. 그래서 개인적으로 입찰을 하지 않을 것 같다고 한다.

 

이주자택지는 바닥평수가 75평 이상은 되어야 2층, 3층 투룸이 예쁘게 나와서 좋다고 한다.(원룸과 수익성이 다름)

상가주택은 2층/3층 각 2세대, 4층 주인 1세대와 같이 대부분 5세대가 기준이어서 주차장은 대부분 5개다.

주차장을 위치를 고려하면 코너가 주차장이 상가를 가리지 않아 좋다.

 

네이버 부동산으로 보면 월세가 대략 150만 원이다. 2층/3층 각각 2세대라고 생각하면 4 ×150만 원=600만 원이다.

월세

네이버 부동산에서 상가 월세를 보면 대략 250만 원이다.

상가 월세

4층 주인 세대는 1층에 1세대이므로 200만 원 정도라고 생각하면 월 1000만 원 정도 임대료 수익이 발생한다.

 

이번에는 다른 이주자택지로 이동했다. 차에서 이동하면서만 보아도 상가가 편의점 하나 빼고는 모두 공실인 것 같았다.

단절된 위치의 이주자택지

지하철역도 가깝고 아파트도 건너편에 있는데, 상가가 공실인 것은 이해가 되지 않았다.

나중에 들은 이곳이 공실인 이유는 고가차도로 단절되어 있고, 또 아파트가 근처에 있지만 왕복 8차선 도로라서 접근성이 많이 떨어지기 때문이다. 배후세대가 근처에 있어도 도로의 거리가 중요한 것을 확인할 수 있었다.

 

두릉리 112-20

마지막으로 두릉리라는 곳으로 향했다.

두릉리

여기서는 토지를 볼 때 팁을 들을 수 있었다.

밸류맵에서 최근 3년으로 설정하고, 평당가로 확인하다.

거래가 집중적으로 일어나는 지역은 건출을 하려고 하는 지역이다.

수요가 많아지는 시점에 건축하는 것이 좋다

 

두릉리를 마지막으로 첫 현장수업을 마무리했다. 이번 답사는 개인적으로 특정 물건에 집중하기보다는 개발지역에서의 전체적으로 발전하는 모습을 확인할 수 있었다. 앞으로 개발 과정을 조금 더 자세히 들여다보고 정리해서 다음번 유사한 곳에서는 투자하여 좋은 성과를 거둘 수 있도록 해야겠다.