용도지역의 이해
용도지역
변경 어려움
주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역, 관리지역(보전, 생산, 계획), 농림지역, 자연환경보전지역
비도시지역 - 계획관리 지역이 가장 좋다
도시지역 - 상업지역> 준주거> 준공업......
지목
변경 상대적 용이
전, 답, 과수원(농지:농업취득자격증명), 임야(보전산지, 준보전산지), 도로, 하천, 대지, 염전, 구거
전용
용도변경
지목은 돈만 내면 전용(용도변경)이 가능하다.
농지 → 대 (건축허가, 준공승인 나야 한다)
농지전용 부담금 : 공시지가의 30% (상한 평당 165,000원 1제곱미터당 5만원)
산지전용부담금(임야) : 대략 평당 2만원 정도
비 도시지역 토지투자
농지, 임야 위주로 투자
투자 기준
용도지역이 무엇이든 도로에 접하고 있어야 한다.(건축허가 중요함)
싸다고 맹지를 사면 안 된다.(고수제외)
1. 계획관리
계획관리 + 도로 (도로에 접한 계획관리 지역)
비 도시지역에서는 '계획관리지역'이 좋다.
주택, 근생, 공장, 창고 등 대부분이 가능! (건폐율 40%, 자연취락지구는 60%)
2. 생산관리
더 저렴하면 생산관리 (자연녹지, 생산녹지)도 고려해 볼만하다.
3. 보전관리
보전관리(뷰 좋은 땅)는 '상당히' 저렴하면 고려해 볼 것(뷰 좋은 땅)
보전녹지는 공원이 많다.(비추천)
토지 용어
필지 : 토지거래의 단위 (필지가 크든 작든 필지별로 거래)
분필 : 토지를 나눠 파는 것 (과거에는 분필이 쉬웠지만 이제는 건축허가 필수)
합필 : 토지를 합쳐서 파는 것
임야
보전산지 : 그냥 없는 셈 치는 게 맘 편함(임업용 산지, 공익용 산지)
준보전산지 : 용도지역 우선순위와 같이 추천.(계획관리 추천. 뷰가 괜찮으면 보전관리도 고려해 볼 만함)
비도시지역 투자 시 고려사항
비도시지역인데 앞으로도 비도시지역일 곳은 사지말자
비도시지역인데 도시지역으로 바뀌는 것이 너무 오래 걸리는 지역은 사지말자
비도시지역인데 도시지역으로 바뀔 때 사자
- 도시지역으로 바뀌는 지역은 고속도로IC, 돈이 많이 들어감(기업, 국가), 일자리 창출
- 개발압력을 많이 받는 곳 : 지가 저렴, 서울 접근성이 좋아짐(고속도로IC), 원삼면, 오산, 이천 등
토지투자 유망지역 추천
빌라를 사더라도 2종인지, 아파트가 될 수 있는지, 대지지분은 큰지 등
원삼면 SK 하이닉스 + 제2경부
- 부동산 개발에 한동안은 최대어이지 싶다.
- 10~15년 후면 평택처럼 변하지 않을까?
- 2019년 3월 18일 토지거래허가구역 지정 (3년간 지정)
- 2022.03.18 1년 연장
- 2023.03.18 풀린다면
→ 매물이 일시에 풀려 올해 3월 기회가 올 수도 있다.
- 2023.03.18 1년 연장되면 2024.03.18 에는 무조건 풀림 (최장 5년까지 된다)
→ 미리 임장 다니고 준비하자.
토지거래허가구역
3+1+1년 = 최장 5년
경매는 가능 (자금출처 X)
실거주자 실사용 목적은 가능
토지투자 완전정복
입지 (일자리, IC, 서울 쪽 철도)
용도지역 / 도로조건
시세파악
토지의 입지
1. 일자리 창출 (대규모 투자유치)
2. 고속도로 IC 개통
3. 신도시 개발 (이주자택지)
- 이주자택지 : 땅주인에게 뽑을 기회를 줌. 주로 상가주택이 올라감
- 협의자택지 : 단독주택부지
- 이주자택지 딱지와 협의자택지 딱지는 사고팔 수 있다.
- 건물주가 되는 가장 쉬운 방법은 이주자택지에 상가주택을 짓는 것이 아닐까 한다.
4. 철도역 개통 (서울로 빠르게)
용도지역/도로 중요하다.
- 계획관리지역 추천
- 저렴하다면 생산관리 추천
- 도시지역 - 생산녹지, 자연녹지
- 도로 접한 곳 (건축허가 날 수 있어야 함. 지자체에 물어보자.)
지형지세 : 형상
세로(가) : 자동차가 다닐 수 있는 길
세로(불) : 자동차는 불가능하고, 사람은 다닐 수 있는 길
평당가에 익숙해지자 : 밸류맵 활용 (평당가로 최근 3년 가격)
참고사항
1. 토지와 도로 사이에 구거가 있는 경우는 맹지로 사용 불가 할까?
토지와 도로 사이에 구거 있는 경우 → 구거 점용 허가 후 다리를 놓아 사용 가능
2. 국도변은 사용이 가능할까?
국도변은 허가 불가 → 감속차로와 가속차로를 만들 수 있는 곳만 건축허가가 난다.
추천하지 않는다. 쌩쌩 달리는 길보다는 이면도로 상권이 더 좋다.
도로 점용허가
점용료는 내야 한다
https://blog.naver.com/acution080/222152845904
인도 점용허가
주차장 진입로와 같은 경우
내가 땅을 고르는 기준
개발자의 눈으로 생각한다.
어떤 건물을 지을 수 있을지
모양은 이쁜지, 도로는 어떤지
수요가 많은지
이 땅을 받아줄 사람이 많은지
좋은 땅의 기준 (주거랑 비슷함)
일자리가 늘어나는 지역 (가장 중요)
접근성이 좋아지는 지역 (도로, 철도)
도로에 길게 접하는 땅
너무 작은 땅은 비추함 (비도시 100평 이상)
용도지역이 좋은 땅 (상업지역, 2종주거, 계획관리 등)
왜 좋은 땅을 사야 하는가?
수익은 살 때 이미 결정된다.
- 좋은 땅이면 개발도 쉽고, 팔기도 쉽다.
- 수요가 많다. (가격 상승이 쉽다.)
아파트에서 로열동, 로열층이 잘 팔리듯이 토지 또한 마찬가지다.
왜, 경기도인가?
일단, 경기도에 땅을 많이 가지고 있어야 기회도 있다.
농지투자
농림지역(비추천) : 농업진흥구역, 농업보호구역
- 농업진흥구역 : 대토수요 / 농지연금 (매매는 잘 되는 편 but 거의 투자 불가)
- 농업보호구역 : 보통 물가 주변이라 경치가 좋다. 전원주택(무주택 농민) 가능
관리지역 : 계획(1순위) / 생산 / 보전
녹지지역 : 계획 / 생산 / 보전
주말체험농장
도시인 등 비농업인이 농지를 주말, 체험 영농 등의 목적으로 취득하고자 하는 경우에는
세대당 1000㎡(약 300평) 미만 범위 내에서 취득할 수 있도록 농지법이 개정되어 2003년 1월에 시행되고 있다.
농취증 발급 시 주말체험농장으로 신청
농지원부
매입 후 농지원부를 만들어야 한다.
내가 살고 있는 주소지 동사무소에 농지원부 신청하면 된다.
농지 소재지가 아님!!
농업경영체 등록
농업법인을 만들려면 농업경영체를 등록해야 한다.(대부분 조건이 만족이 어려움)
농지와 가까운 곳 거주
농업 이외의 연소득 3700만원 이하
농취증(농지취득 자격증명원)에 대해서
부동산을 통한 일반매매는 걱정하지 않아도 부동산에서 처리해 준다.
경매취득인 경우에도 문제없이 농취증이 나온다.
농취증이 나오지 않는 경우에는 '농취증 반려공문'을 받는다.(제출하면 농취증을 대신할 수 있다)
농지(전, 답, 과수원)는 농취증이 필요하다.
기타 임야, 대지, 구거 등은 농취증이 필요 없다.
농취증을 발급받는 곳은 농지 주소 끝에서 두 번째 (정부24 인터넷 발급도 가능)
예시) 세종시 아름동 → 세종시청, 용인시 처인구 백암면 근삼리 → 백암면사무소
도시지역(주상공녹) 농취증
- 생산녹지, 자연녹지 등의 농지라면 농취증 필요
- 주거지역, 상업지역, 공업지역은 농취증 불필요(예시, 일반 1종주거지역+농지인 경우 불필요)
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