성정길 토지쌩기초 4기 2주차 강의-레버리지,세금

레버리지

자본주의 승리자의 필수덕목은 레버리지!

 

시간이 갈수록 자산 가치는 오르고 부채(화폐) 가치는 떨어진다.

예를 들어 10억 토지를 5억 대출받고 30년 후에 30배로 오른다고 가정하자.

그러면 토지금액 300억 대출 5억 (할인율 적용 시 1.2억)이다.

단, 이자 감당이 가능해야 한다.

토지의 경우 공장, 창고 임대료를 통해 이자를 감당하는 방법도 있다.

 

토지투자의 최대 장점은 레버리지!

부채는 상환하는 거 아니다. 토지 팔 때 부채도 같이 파는 것이다.

 

토지투자 레버리지

DSR 70%까지 (주택 40%)

담보가치(LTV) 60% (주택 0~40%)

이자만 상환(주택은 원리금 상환)

방 빼기 없음 (보통 3200씩 빠짐)

부동산 상품 중 대출 제일 많이 나옴

 

대출 문제(DSR)를 방지하기 위해서는 주택을 먼저 사고 토지, 상가, 건물, 공장, 창고 등을 사자.

 

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토지 투자 세금

취득세

다주택자 특히 이득

농지(전, 답, 과수원) : 3.4% (2년 이상 농사지은 농업인 1.6%)

나대지, 잡종지, 대지 임야 등 : 4.6% (재개발 멸실 주택도)

 

보유세

재산세

미미함 (대략 공시지가 70%에 세율 0.2%)

종부세

없다고 보면 됨

 

양도세

최소한 1년 이상, 가급적 2년 이상 보유 추천(일반과세)

양도세는 전문가와 상담 요망

성정길TV 토지쌩기초

장기보유 특별공제(비사업용 가능)

3년 이하 0%

3년~4년 6%

4년~5년 8%

5년~6년 10%

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최대 15년 이사 30%